365bet:楼市限售效果持久要靠调控整体功效

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中国商报/中国商网(吴学安)作为国内最早出台限售令的城市,目前,厦门首批限售房源解禁入市。除此之外,包括福州、青岛、广州、徐水、长乐等城市的限售令也已到期。随着一大批房源流动性的释放,房地产市场近期走势成为人们关注的焦点。

事实上,在房地产市场调控工具箱中,限售是调控手段里较为直接的方式。与金融、土地、财税等调控工具相比,限售在短期内对房地产成交量和价格有着较为显著的影响,能够在市场过热期有效抑制投机、投资性需求,在市场高温时起到迅速刹车的作用。以厦门为例,在2017年3月25日新政出台之前,3月份厦门二手房成交量约为7000套,而4月的成交量则降至3830套。

在这一轮的楼市调控中,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一个定位得到了很好的落实。之所以强调“限售”而不是“限购”,很大程度上可防范各类短期资金套现,对打击炒房起到了重要作用,也让市场更快回归理性。当前,房地产市场已回归平稳,且住房交易进一步回归理性,即便是首批限售的商品房陆续上市流通交易,在其他调控政策仍严格执行的背景下,预计不会对市场产生较大影响。

可以说,“限售”是房地产市场调控中较为严厉的措施,短期内释放出强烈的调控信号。从市场调控效果来看,限售能产生多重积极功效:一方面,能有效抑制投资投机性购房扰乱楼市价格的行为,从根本上断了投资投机购房者的生路,促使银行业自觉抑制信贷资金通过消费贷及其他渠道流向房地产市场;另一方面,能稳定市场预期,确保房地产市场价格不出现大起大落。不过,需要注意的是,限售并非稳定房价的“万能药”,其本身依然没有摆脱行政调控的“窠臼”,或多或少存在一定的缺陷。

笔者以为,启动限售,降低换手率,能让炒作情绪降温,对打击炒房起到了很好的作用,但这一做法也在一定程度上对已然紧张的供求关系造成影响。市场可交易房源减少,在一定程度上利空准备购买存量房的刚需购房者。总体而言,限售政策在楼市调控中属于辅助性“短效药”,不应长期使用,否则对楼市长远健康发展不利。而盘活存量市场,同样可以起到增加商品住宅供应、抑制房价上涨的作用。

总之,限售效果要想持久生效,离不开与其配套的综合调控政策措施来弥补不足,形成房地产市场调控整体功效。也就是说,构筑房地产市场调控长效机制,不仅要增加住宅用地供应,实行购租并举,还必须包括存量房市场的流通搞活。这些配套楼市调控措施既有行政的,也有市场的,相得益彰,缺一不可。唯有如此,房地产市场调控机制才能逐步完善,调控效果才会更持久。

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